Zarzadzanie wartoscia inwestycji budowlanych Projektowanie i realizacja.pdf
(
319 KB
)
Pobierz
Rozdział 1
Inwestycja budowlana w ujęciu
projektowym
Działalność na rynku budowlanym i nieruchomości wyróżnia się spośród
innych rynków funkcjonujących w ramach gospodarki rynkowej ze względu
na specyficzne cechy produktu finalnego. Po pierwsze, decyzje podejmowane na
tym rynku są obciążone znacznym ryzykiem, ponieważ wartość inwestycji jest
relatywnie wysoka, a okres jej realizacji długi. Po drugie, oceny dokonywane na
tym rynku z reguły mają subiektywny charakter ze względu na indywidualność
i niepowtarzalność nieruchomości [Bryx, Brodowicz, 2009]. Po trzecie, projekty
inwestycyjne na rynku nieruchomości są często analizowane lokalnie i w ograni-
czonym przestrzennie zakresie, a z punktu widzenia problemów zarządzania
wymagają one uwzględnienia szerszej, międzynarodowej, i niekiedy globalnej
skali.
Problemy wynikają również z niejednoznacznego rozumienia pojęcia „projekt”.
Dla architektów będzie on rozumiany jako projekt architektoniczny, dla inżynie-
rów konstruktorów jako sposób, w jaki zagwarantują właściwy dobór materiałów
i geometrii konstrukcji spełniającej wymagania wytrzymałościowe. Jeżeli jednak
pojęcie to będzie stosowane w odniesieniu do projektu inwestycyjnego, wówczas
możliwe jest skorzystanie z metod i narzędzi zarządzania projektem.
1.1. Zarządzanie inwestycją budowlaną
w ujęciu projektowym
Zarządzanie projektem inwestycyjnym to całość działań zmierzających do
wybudowania i przekazania do użytkowania obiektu budowlanego, w tym czyn-
ności związane z planowaniem, projektowaniem, administrowaniem projektem
i jego realizacją oraz nadzorem nad realizacją. Warto jednak poddać analizie pod-
stawowe pojęcia, takie jak projekt, przedsięwzięcie, projekt inwestycyjny, czy też
projekt inwestycyjny na rynku nieruchomości.
W licznych publikacjach termin „projekt” używany jest zamiennie z terminem
„przedsięwzięcie” [Grzeszczyk, 2012, s. 27]. We wcześniejszych publikacjach
naukowych pojęcia „przedsięwzięcie” i „zarządzanie przedsięwzięciem” są
18
Rozdział 1. Inwestycja budowlana w ujęciu projektowym
stosowane częściej niż „projekt” i „zarządzanie projektem”. Przykładowo, S. Mar-
ciniak zaproponował zespoloną metodę oceny efektywności przedsięwzięć
techniczno-organizacyjnych [Marciniak, 1989]. Pisząc o przedsięwzięciach, miał
na myśli projekty. W swoich nowszych publikacjach częściej wykorzystuje to
drugie pojęcie [Tamże, s. 144]. Z biegiem lat można zaobserwować porządkowa-
nie w terminologii związanej z zarządzaniem przedsięwzięciami i zarządzaniem
projektami. M. Trocki, B. Grucza, K. Ogonek wyróżniają następujące rodzaje
działań w przedsiębiorstwie: rutynowe, improwizowane, funkcje oraz przedsię-
wzięcia i projekty [Trocki i in., 2003, s. 13]. Powołują się także na prakseologiczną
1
definicję przedsięwzięcia, która w pewnym stopniu przypomina definicję pro-
jektu. Według tej definicji, przedsięwzięcie jest złożonym i wielopodmiotowym
działaniem, realizowanym zgodnie ze skomplikowanym planem, który wymaga
stosowania specjalnych metod [Trocki i in., 2003, s. 17). Autorzy formułują stwier-
dzenie, że problematyka zarządzania przedsięwzięciami jest nazywana „zarzą-
dzaniem projektami” [Tamże].
W najnowszej literaturze z zakresu zarządzania projektami podawana jest
zazwyczaj najprostsza definicja projektów, rozumianych jako złożone i niepowta-
rzalne przedsięwzięcia [Trocki, 2013a, s. 19]. Najpopularniejsze definicje przed-
sięwzięć nawiązują do podanej wcześniej definicji T. Kotarbińskiego. Ogólnie,
pojęcie „przedsięwzięcie” jest stosowane coraz rzadziej. W klasycznych pozycjach
literatury można na przykład odnaleźć takie rozumienie tego pojęcia: zorganizo-
wany i uporządkowany ciąg działań realizowanych zespołowo, w danym prze-
dziale czasu, dla osiągnięcia określonego wyniku, wymagający zaangażowania
skończonych zasobów [Trocki, 2013a, s. 19].
Podsumowując te syntetyczne rozważania o pojęciu projektu, można podać jego
następującą definicję: Jest to niepowtarzalne przedsięwzięcie, o wysokim stopniu
złożoności i ryzyka, z określonym czasem wykonania (z wyróżnionym począt-
kiem i końcem), wymagające znacznych, limitowanych i różnorodnych zasobów,
realizowane przez interdyscyplinarny zespół oraz wymagające stosowania spe-
cjalnych metod planowania i wdrażania [Trocki, 2013a, ss. 19–20]. A. Drobniak
zwraca uwagę, że w przypadku projektów dokonuje się zatem konwersja różnego
rodzaju zasobów (nakładów) w wyniki (produkty lub usługi), oraz podkreśla
znaczenie systemowego ujęcia pojęcia „projekt” [Drobniak, 2008, ss. 13–14].
Istnieje wiele rodzajów projektów. Ich typologia może być uporządkowana
zgodnie z dziedziną zastosowań, znaczeń, rozmiarów, zasięgu, specyfiki, rezul-
tatu itp. W zbiorze projektów wyodrębnionych z punktu widzenia ich specyfiki
oprócz projektów rozwojowych, naukowo-badawczych, organizacyjnych i innych
można odnaleźć projekty inwestycyjne (w celu pozyskiwania lub modernizacji
środków trwałych) [Trocki, 2013a, s. 23]. Takie projekty mają cechy procesu
[Rogowski, 2013a, s. 33; 2013b, s. 33]. Przez proces rozumie się „fragment toku
Prakseologia to teoria sprawnego działania, inaczej teoria czynu, metodologia ogólna. Jej twórcą
jest T. Kotarbiński [Gasparski, 2011, s. 57].
1
Kup książkę
1.1. Zarządzanie inwestycją budowlaną w ujęciu projektowym
19
zdarzeń powiązanych przyczynowo” [Pszczołowski, 1978, s. 185]. W niniejszej
publikacji zastosowano pojęcia zgodne z podejściem projektowym, a nie pro-
cesowym
2
.
Rozwój podejścia projektowego i realizacja projektów (w tym projektów
inwestycyjnych) stymulują wzrost i rozwój przedsiębiorstw w warunkach tur-
bulentnego otoczenia [Lichtarski, 2011, s. 163]. W przypadku projektów inwe-
stycyjnych kluczowe pojęcie stanowi „inwestycja”. Jest ona długookresowym
i obciążonym ryzykiem alokowaniem różnego rodzaju zasobów nakładów inwe-
stycyjnych w celu uzyskania w przyszłości pewnych korzyści
3
. Inwestycje stano-
wią w istocie rezygnację z bieżącej konsumpcji dostępnych zasobów, akumulację
i zaangażowanie ich na rzecz przyszłych, niepewnych korzyści [Hirshleifer, 1965,
ss. 509–536]. Szczególnie na rynku nieruchomości inwestowanie jest zazwyczaj
długoterminowe [Turek, 2014, s. 24].
Rynek nieruchomości według M. Bryxa i D. Brodowicza jest systemem złożo-
nym z czterech powiązanych relacjami podsystemów:
•
podsystemu obrotu nieruchomościami,
•
podsystemu finansowania nieruchomości,
•
podsystemu inwestowania w nieruchomości,
•
podsystemu zarządzania nieruchomościami.
Na ten system oddziałują czynniki pochodzące z otoczenia o charakterze go-
spodarczym, społecznym, prawnym i politycznym. Jednak z racji tego, że obrót
nieruchomościami zawiera w sobie element inwestycji (może skutkować zamro-
żeniem kapitału w celach spekulacyjnych), podsystem inwestowania w nierucho-
mości można rozdzielić pomiędzy obrót oraz realizację nieruchomości (rys. 1.1).
Projekt inwestycyjny natomiast nie doczekał się jednej definicji. Przyjmując za
podstawę ujęcie finansowe reprezentowane przez przepływy pieniężne (cash
flows),
stanowi on strumień przepływów pieniężnych realizowany przez inwe-
stora w celu osiągania przyszłych korzyści przewyższających poniesione nakłady
[Götze i in., 2015, s. 3]. Projekt inwestycyjny można też zdefiniować jako „zespół
środków postawionych do dyspozycji (przewidzianych do użycia) w celu osiąg-
nięcia określonego celu ekonomicznego. Każdy projekt trzeba rozpatrywać w co
najmniej kilku wymiarach: w czasie, w przestrzeni, zależności od skali i stop-
nia złożoności, a także celu do osiągnięcia” [Brochocka, Gajęcki, 1997, s. 10]. Po-
jęcie projektu inwestycyjnego na rynku nieruchomości jest stosowane np. przez
E. Siemińską [Siemińska, 2012, s. 17]. Drugie pojęcie – projektu inwestycyjnego
w sektorze nieruchomości komercyjnych – jest stosowane np. przez S. Lachie-
wicza i A. Wojsę [Lachiewicz, Wojsa, 2014, ss. 55–64].
W literaturze związanej z budownictwem znane jest pojęcie „budowlany proces inwestycyjny”.
Jest to uporządkowany ciąg działań o interdyscyplinarnym charakterze, prowadzący do wykonania
i eksploatacji planowanej inwestycji budowlanej, z zaangażowaniem ograniczonych zasobów finan-
sowych i w określonym czasie [Połoński, 2008a, s. 9].
3
Przegląd rodzajów i definicji inwestycji, przedsięwzięć i projektów inwestycyjnych można
znaleźć w pracy W. Rogowskiego pt.
Rachunek efektywności inwestycji
[Rogowski, 2013a, s. 33].
2
Kup książkę
20
Rozdział 1. Inwestycja budowlana w ujęciu projektowym
Rysunek 1.1.
Schemat rynku nieruchomości w ujęciu systemowym
OTOCZENIE
gospodarcze, społeczne,
polityczne i prawne
Podsystem obrotu
nieruchomościami
Podsystem
realizacji
(budowy)
RYNEK
NIERUCHOMOŚCI
Podsystem
finansowania
nieruchomości
Podsystem
zarządzania
nieruchomościami
Źródło: opracowanie własne na podstawie: [Bryx, Brodowicz, 2009].
Szerokie zrozumienie problemów praktyków zajmujących się projektami
inwestycyjnymi wymaga zatem ogólniejszej wiedzy z zakresu zarządzania i za-
rządzania projektami. Jedna z bardziej znanych definicji zarządzania jest nastę-
pująca: zarządzanie stanowi zbiór działań zgodny z czterema podstawowymi
funkcjami, ukierunkowanymi na różnego rodzaju zasoby organizacji i wykony-
wanymi z intencją osiągania celów organizacji – sprawnie i skutecznie [Griffin,
2017, s. 6]. Wspomniane cztery funkcje stanowią podstawę procesu zarządzania.
Jest to planowanie, które się wiąże z określaniem celów organizacji oraz metod
ich poprawnej realizacji. Organizowanie stanowi logiczne porządkowanie
wdrażanych działań i niezbędnych zasobów. Motywowanie jest zbiorem działań,
które mają w taki sposób oddziaływać na członków organizacji, aby zaangażować
ich do współdziałania w osiąganiu celów organizacji. Kontrolowanie zaś dotyczy
sprawdzania realizowanych działań pod kątem wykonywania planu i zbliżania
się do zamierzonych celów.
Zarządzanie jest w istocie ciągiem kolejno podejmowanych decyzji (wybór
wariantu, możliwości, rozwiązania, kierunku postępowania i in.) oraz budowa-
niem warunków do ich skutecznej realizacji na poziomach: operacyjnym, taktycz-
nym i strategicznym [Penc, 1996, s. 127]. Zatem zarządzanie projektami można
rozumieć jako zbiór czynności dotyczących przygotowania i realizacji decyzji
związanych z realizacją projektów. Według M. Pawlaka można przyjąć, że zarzą-
dzanie projektami jest w istocie wypełnianiem klasycznych funkcji zarządzania
Kup książkę
1.1. Zarządzanie inwestycją budowlaną w ujęciu projektowym
21
w odniesieniu do specyficznych przedsięwzięć w postaci projektów [Pawlak,
2011, s. 28]. W zarządzaniu projektami kluczową rolę odgrywają trzy parametry:
zakres, czas określany terminami realizacji poszczególnych czynności i jakość
projektu. Istotnym parametrem jest również koszt, który jest pochodną wymie-
nionych wcześniej czynników. Koszt realizowanego projektu jest uzależniony od
cząstkowych kosztów wynikających z wielu czynników, które ponadto mogą ulec
zmianie (podwyższeniu lub obniżeniu). Można zatem przyjąć, że trójkąt zawie-
rający podstawowe parametry charakteryzujące projekt będzie wyglądał jak na
rysunku 1.2.
Rysunek 1.2.
Trójkąt projektowy
Zakres
projektu (Z)
Koszty
projektu (K)
Jakość (J)
Czas
projektu (C)
Źródło: [Trocki, 2013a, s. 21].
W przypadku projektów inwestycyjnych zwykle wymagania dotyczące jakości
są spełnione, dlatego jest uzasadnione zastąpienie parametru jakości i zakresu
przez tzw. profil wartości
4
, stanowiący zbiór rozwiązań organizacyjno-technolo-
gicznych i jakościowych. Rozwiązania te zapewniają osiągnięcie określonego
poziomu korzyści oczekiwanego przez inwestora [Minasowicz, 2008, s. 62].
Zmodyfikowany w ten sposób trójkąt zależności pokazano na rysunku 1.3.
Rysunek 1.3.
Trójkąt zależności czasu projektu, jego kosztów i profilu
wartości
Profil wartości
(PW)
Czas
projektu (C)
Koszty projektu (K)
Źródło: opracowanie własne na podstawie: [Minasowicz, 2008, s. 62].
4
Więcej w: [Minasowicz, 2008].
Kup książkę
Plik z chomika:
PDFator
Inne pliki z tego folderu:
125 pytan na temat e biznesu do Piotra Majewskiego.pdf
(11275 KB)
100 sposobow na zglebienie tajemnic umyslu.pdf
(495 KB)
7 zaginionych tajemnic sukcesu.pdf
(268 KB)
5 inspiracji na marketing w wyszukiwarkach dla agentow ubezpieczeniowych Pozyskiwanie klientow na ubezpieczenia w Google.pdf
(122 KB)
ABC VAT u 2012.pdf
(141 KB)
Inne foldery tego chomika:
3ds max
50 zadań i zagadek szachowych
Access
Acrobat
Administracja
Zgłoś jeśli
naruszono regulamin