Zarzadzanie wartoscia inwestycji budowlanych Projektowanie i realizacja.pdf

(319 KB) Pobierz

Rozdział 1

Inwestycja budowlana w ujęciu

projektowym

Działalność na rynku budowlanym i nieruchomości wyróżnia się spośród

innych rynków funkcjonujących w ramach gospodarki rynkowej ze względu

na specyficzne cechy produktu finalnego. Po pierwsze, decyzje podejmowane na

tym rynku są obciążone znacznym ryzykiem, ponieważ wartość inwestycji jest

relatywnie wysoka, a okres jej realizacji długi. Po drugie, oceny dokonywane na

tym rynku z reguły mają subiektywny charakter ze względu na indywidualność

i niepowtarzalność nieruchomości [Bryx, Brodowicz, 2009]. Po trzecie, projekty

inwestycyjne na rynku nieruchomości są często analizowane lokalnie i w ograni-

czonym przestrzennie zakresie, a z punktu widzenia problemów zarządzania

wymagają one uwzględnienia szerszej, międzynarodowej, i niekiedy globalnej

skali.

Problemy wynikają również z niejednoznacznego rozumienia pojęcia „projekt”.

Dla architektów będzie on rozumiany jako projekt architektoniczny, dla inżynie-

rów konstruktorów jako sposób, w jaki zagwarantują właściwy dobór materiałów

i geometrii konstrukcji spełniającej wymagania wytrzymałościowe. Jeżeli jednak

pojęcie to będzie stosowane w odniesieniu do projektu inwestycyjnego, wówczas

możliwe jest skorzystanie z metod i narzędzi zarządzania projektem.

1.1. Zarządzanie inwestycją budowlaną

w ujęciu projektowym

Zarządzanie projektem inwestycyjnym to całość działań zmierzających do

wybudowania i przekazania do użytkowania obiektu budowlanego, w tym czyn-

ności związane z planowaniem, projektowaniem, administrowaniem projektem

i jego realizacją oraz nadzorem nad realizacją. Warto jednak poddać analizie pod-

stawowe pojęcia, takie jak projekt, przedsięwzięcie, projekt inwestycyjny, czy też

projekt inwestycyjny na rynku nieruchomości.

W licznych publikacjach termin „projekt” używany jest zamiennie z terminem

„przedsięwzięcie” [Grzeszczyk, 2012, s. 27]. We wcześniejszych publikacjach

naukowych pojęcia „przedsięwzięcie” i „zarządzanie przedsięwzięciem” są

Rozdział 1. Inwestycja budowlana w ujęciu projektowym

stosowane częściej niż „projekt” i „zarządzanie projektem”. Przykładowo, S. Mar-

ciniak zaproponował zespoloną metodę oceny efektywności przedsięwzięć

techniczno-organizacyjnych [Marciniak, 1989]. Pisząc o przedsięwzięciach, miał

na myśli projekty. W swoich nowszych publikacjach częściej wykorzystuje to

drugie pojęcie [Tamże, s. 144]. Z biegiem lat można zaobserwować porządkowa-

nie w terminologii związanej z zarządzaniem przedsięwzięciami i zarządzaniem

projektami. M. Trocki, B. Grucza, K. Ogonek wyróżniają następujące rodzaje

działań w przedsiębiorstwie: rutynowe, improwizowane, funkcje oraz przedsię-

wzięcia i projekty [Trocki i in., 2003, s. 13]. Powołują się także na prakseologiczną

definicję przedsięwzięcia, która w pewnym stopniu przypomina definicję pro-

jektu. Według tej definicji, przedsięwzięcie jest złożonym i wielopodmiotowym

działaniem, realizowanym zgodnie ze skomplikowanym planem, który wymaga

stosowania specjalnych metod [Trocki i in., 2003, s. 17). Autorzy formułują stwier-

dzenie, że problematyka zarządzania przedsięwzięciami jest nazywana „zarzą-

dzaniem projektami” [Tamże].

W najnowszej literaturze z zakresu zarządzania projektami podawana jest

zazwyczaj najprostsza definicja projektów, rozumianych jako złożone i niepowta-

rzalne przedsięwzięcia [Trocki, 2013a, s. 19]. Najpopularniejsze definicje przed-

sięwzięć nawiązują do podanej wcześniej definicji T. Kotarbińskiego. Ogólnie,

pojęcie „przedsięwzięcie” jest stosowane coraz rzadziej. W klasycznych pozycjach

literatury można na przykład odnaleźć takie rozumienie tego pojęcia: zorganizo-

wany i uporządkowany ciąg działań realizowanych zespołowo, w danym prze-

dziale czasu, dla osiągnięcia określonego wyniku, wymagający zaangażowania

skończonych zasobów [Trocki, 2013a, s. 19].

Podsumowując te syntetyczne rozważania o pojęciu projektu, można podać jego

następującą definicję: Jest to niepowtarzalne przedsięwzięcie, o wysokim stopniu

złożoności i ryzyka, z określonym czasem wykonania (z wyróżnionym począt-

kiem i końcem), wymagające znacznych, limitowanych i różnorodnych zasobów,

realizowane przez interdyscyplinarny zespół oraz wymagające stosowania spe-

cjalnych metod planowania i wdrażania [Trocki, 2013a, ss. 19–20]. A. Drobniak

zwraca uwagę, że w przypadku projektów dokonuje się zatem konwersja różnego

rodzaju zasobów (nakładów) w wyniki (produkty lub usługi), oraz podkreśla

znaczenie systemowego ujęcia pojęcia „projekt” [Drobniak, 2008, ss. 13–14].

Istnieje wiele rodzajów projektów. Ich typologia może być uporządkowana

zgodnie z dziedziną zastosowań, znaczeń, rozmiarów, zasięgu, specyfiki, rezul-

tatu itp. W zbiorze projektów wyodrębnionych z punktu widzenia ich specyfiki

oprócz projektów rozwojowych, naukowo-badawczych, organizacyjnych i innych

można odnaleźć projekty inwestycyjne (w celu pozyskiwania lub modernizacji

środków trwałych) [Trocki, 2013a, s. 23]. Takie projekty mają cechy procesu

[Rogowski, 2013a, s. 33; 2013b, s. 33]. Przez proces rozumie się „fragment toku

Prakseologia to teoria sprawnego działania, inaczej teoria czynu, metodologia ogólna. Jej twórcą

jest T. Kotarbiński [Gasparski, 2011, s. 57].

Kup książkę

1.1. Zarządzanie inwestycją budowlaną w ujęciu projektowym

zdarzeń powiązanych przyczynowo” [Pszczołowski, 1978, s. 185]. W niniejszej

publikacji zastosowano pojęcia zgodne z podejściem projektowym, a nie pro-

cesowym

Rozwój podejścia projektowego i realizacja projektów (w tym projektów

inwestycyjnych) stymulują wzrost i rozwój przedsiębiorstw w warunkach tur-

bulentnego otoczenia [Lichtarski, 2011, s. 163]. W przypadku projektów inwe-

stycyjnych kluczowe pojęcie stanowi „inwestycja”. Jest ona długookresowym

i obciążonym ryzykiem alokowaniem różnego rodzaju zasobów nakładów inwe-

stycyjnych w celu uzyskania w przyszłości pewnych korzyści

. Inwestycje stano-

wią w istocie rezygnację z bieżącej konsumpcji dostępnych zasobów, akumulację

i zaangażowanie ich na rzecz przyszłych, niepewnych korzyści [Hirshleifer, 1965,

ss. 509–536]. Szczególnie na rynku nieruchomości inwestowanie jest zazwyczaj

długoterminowe [Turek, 2014, s. 24].

Rynek nieruchomości według M. Bryxa i D. Brodowicza jest systemem złożo-

nym z czterech powiązanych relacjami podsystemów:

•

podsystemu obrotu nieruchomościami,

•

podsystemu finansowania nieruchomości,

•

podsystemu inwestowania w nieruchomości,

•

podsystemu zarządzania nieruchomościami.

Na ten system oddziałują czynniki pochodzące z otoczenia o charakterze go-

spodarczym, społecznym, prawnym i politycznym. Jednak z racji tego, że obrót

nieruchomościami zawiera w sobie element inwestycji (może skutkować zamro-

żeniem kapitału w celach spekulacyjnych), podsystem inwestowania w nierucho-

mości można rozdzielić pomiędzy obrót oraz realizację nieruchomości (rys. 1.1).

Projekt inwestycyjny natomiast nie doczekał się jednej definicji. Przyjmując za

podstawę ujęcie finansowe reprezentowane przez przepływy pieniężne (cash

flows),

stanowi on strumień przepływów pieniężnych realizowany przez inwe-

stora w celu osiągania przyszłych korzyści przewyższających poniesione nakłady

[Götze i in., 2015, s. 3]. Projekt inwestycyjny można też zdefiniować jako „zespół

środków postawionych do dyspozycji (przewidzianych do użycia) w celu osiąg-

nięcia określonego celu ekonomicznego. Każdy projekt trzeba rozpatrywać w co

najmniej kilku wymiarach: w czasie, w przestrzeni, zależności od skali i stop-

nia złożoności, a także celu do osiągnięcia” [Brochocka, Gajęcki, 1997, s. 10]. Po-

jęcie projektu inwestycyjnego na rynku nieruchomości jest stosowane np. przez

E. Siemińską [Siemińska, 2012, s. 17]. Drugie pojęcie – projektu inwestycyjnego

w sektorze nieruchomości komercyjnych – jest stosowane np. przez S. Lachie-

wicza i A. Wojsę [Lachiewicz, Wojsa, 2014, ss. 55–64].

W literaturze związanej z budownictwem znane jest pojęcie „budowlany proces inwestycyjny”.

Jest to uporządkowany ciąg działań o interdyscyplinarnym charakterze, prowadzący do wykonania

i eksploatacji planowanej inwestycji budowlanej, z zaangażowaniem ograniczonych zasobów finan-

sowych i w określonym czasie [Połoński, 2008a, s. 9].

Przegląd rodzajów i definicji inwestycji, przedsięwzięć i projektów inwestycyjnych można

znaleźć w pracy W. Rogowskiego pt.

Rachunek efektywności inwestycji

[Rogowski, 2013a, s. 33].

Kup książkę

Rozdział 1. Inwestycja budowlana w ujęciu projektowym

Rysunek 1.1.

Schemat rynku nieruchomości w ujęciu systemowym

OTOCZENIE

gospodarcze, społeczne,

polityczne i prawne

Podsystem obrotu

nieruchomościami

Podsystem

realizacji

(budowy)

RYNEK

NIERUCHOMOŚCI

Podsystem

finansowania

nieruchomości

Podsystem

zarządzania

nieruchomościami

Źródło: opracowanie własne na podstawie: [Bryx, Brodowicz, 2009].

Szerokie zrozumienie problemów praktyków zajmujących się projektami

inwestycyjnymi wymaga zatem ogólniejszej wiedzy z zakresu zarządzania i za-

rządzania projektami. Jedna z bardziej znanych definicji zarządzania jest nastę-

pująca: zarządzanie stanowi zbiór działań zgodny z czterema podstawowymi

funkcjami, ukierunkowanymi na różnego rodzaju zasoby organizacji i wykony-

wanymi z intencją osiągania celów organizacji – sprawnie i skutecznie [Griffin,

2017, s. 6]. Wspomniane cztery funkcje stanowią podstawę procesu zarządzania.

Jest to planowanie, które się wiąże z określaniem celów organizacji oraz metod

ich poprawnej realizacji. Organizowanie stanowi logiczne porządkowanie

wdrażanych działań i niezbędnych zasobów. Motywowanie jest zbiorem działań,

które mają w taki sposób oddziaływać na członków organizacji, aby zaangażować

ich do współdziałania w osiąganiu celów organizacji. Kontrolowanie zaś dotyczy

sprawdzania realizowanych działań pod kątem wykonywania planu i zbliżania

się do zamierzonych celów.

Zarządzanie jest w istocie ciągiem kolejno podejmowanych decyzji (wybór

wariantu, możliwości, rozwiązania, kierunku postępowania i in.) oraz budowa-

niem warunków do ich skutecznej realizacji na poziomach: operacyjnym, taktycz-

nym i strategicznym [Penc, 1996, s. 127]. Zatem zarządzanie projektami można

rozumieć jako zbiór czynności dotyczących przygotowania i realizacji decyzji

związanych z realizacją projektów. Według M. Pawlaka można przyjąć, że zarzą-

dzanie projektami jest w istocie wypełnianiem klasycznych funkcji zarządzania

Kup książkę

1.1. Zarządzanie inwestycją budowlaną w ujęciu projektowym

w odniesieniu do specyficznych przedsięwzięć w postaci projektów [Pawlak,

2011, s. 28]. W zarządzaniu projektami kluczową rolę odgrywają trzy parametry:

zakres, czas określany terminami realizacji poszczególnych czynności i jakość

projektu. Istotnym parametrem jest również koszt, który jest pochodną wymie-

nionych wcześniej czynników. Koszt realizowanego projektu jest uzależniony od

cząstkowych kosztów wynikających z wielu czynników, które ponadto mogą ulec

zmianie (podwyższeniu lub obniżeniu). Można zatem przyjąć, że trójkąt zawie-

rający podstawowe parametry charakteryzujące projekt będzie wyglądał jak na

rysunku 1.2.

Rysunek 1.2.

Trójkąt projektowy

Zakres

projektu (Z)

Koszty

projektu (K)

Jakość (J)

Czas

projektu (C)

Źródło: [Trocki, 2013a, s. 21].

W przypadku projektów inwestycyjnych zwykle wymagania dotyczące jakości

są spełnione, dlatego jest uzasadnione zastąpienie parametru jakości i zakresu

przez tzw. profil wartości

, stanowiący zbiór rozwiązań organizacyjno-technolo-

gicznych i jakościowych. Rozwiązania te zapewniają osiągnięcie określonego

poziomu korzyści oczekiwanego przez inwestora [Minasowicz, 2008, s. 62].

Zmodyfikowany w ten sposób trójkąt zależności pokazano na rysunku 1.3.

Rysunek 1.3.

Trójkąt zależności czasu projektu, jego kosztów i profilu

wartości

Profil wartości

(PW)

Czas

projektu (C)

Koszty projektu (K)

Źródło: opracowanie własne na podstawie: [Minasowicz, 2008, s. 62].

Więcej w: [Minasowicz, 2008].

Kup książkę

Plik z chomika:

PDFator

Inne pliki z tego folderu:

125 pytan na temat e biznesu do Piotra Majewskiego.pdf (11275 KB)
100 sposobow na zglebienie tajemnic umyslu.pdf (495 KB)
7 zaginionych tajemnic sukcesu.pdf (268 KB)
5 inspiracji na marketing w wyszukiwarkach dla agentow ubezpieczeniowych Pozyskiwanie klientow na ubezpieczenia w Google.pdf (122 KB)
ABC VAT u 2012.pdf (141 KB)

Zarzadzanie wartoscia inwestycji budowlanych Projektowanie i realizacja.pdf

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika: