Pułapki deweloperów.pdf

(247 KB) Pobierz
Jak unikn
pułapek w umowach proponowanych przez deweloperów ...
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=1988.179.0.39....
Ukryj/poka nawigacj
Gazeta Prawna Nr 118 (1988) roda, 20 czerwca 2007 r. > GP radzi
MIESZKANIA KLAUZULE NIEDOZWOLONE W UMOWACH ZWI ZANYCH Z KUPNEM NIERUCHOMO CI
ZOBACZ TAK E:
Coraz wi cej osób chce kupi mieszkanie i dlatego istnieje rynek dewelopera, a nie klienta.
Obecnie inwestuj cy we własne mieszkanie najcz ciej kupuj tzw. dziur w ziemi, gdy termin
oddania lokalu w umowie deweloperskiej okre lany jest na koniec 2008 roku albo nawet pó niej.
W praktyce silniejsz stron umowy jest deweloper i dlatego on dyktuje warunki, na jakich zawierane s umowy. Stara si on unika formy
aktu notarialnego, stosuje niedozwolone klauzule zwane abuzywnymi. Natomiast ju po zawarciu umowy zmienia wcze niej ustalone w niej
warunki na znacznie mniej korzystne dla klienta - np. gro c zerwaniem wcze niej zawartej umowy, podnosi cen mieszkania za 1 mkw.
Umowa rezerwacyjna
Coraz cz ciej pierwsz umow zawart przez dewelopera z konsumentem jest umowa rezerwacyjna albo przedwst pna. S one
sporz dzane na pi mie, a nie w formie aktu notarialnego. Postanowienia tych umów nie s indywidualnie negocjowane z konsumentem.
Klient otrzymuje do podpisu umow sporz dzon według gotowego wzorca, narzuconego przez dewelopera b d te przy zawieraniu
umowy otrzymuje jeszcze dodatkowo regulamin, który go wi e.
Pierwsz umow albo umowy z klientem deweloper zawiera w formie pisemnej. Dopiero gdy inwestycja zostaje zako czona, mieszkanie
wybudowane, to wówczas deweloper przenosi własno lokalu na konsumenta umow zawart w formie aktu notarialnego.
Notariusz ma obowi zek dba , aby umowa nie została sporz dzona z pokrzywdzeniem jednej ze stron. Dlatego w umowie sporz dzonej w
formie aktu notarialnego nie spotyka si klauzul niedozwolonych. Natomiast coraz cz ciej wyst puj one we wcze niej zawartych
umowach: wst pnej, rezerwacyjnej, przedwst pnej, które nie s sporz dzone w formie aktu notarialnego.
Umowa rezerwacyjna zawierana jest tylko na pi mie, wówczas gdy deweloper nie rozpocz ł jeszcze prowadzenia budowy, dopiero planuje
inwestycj i gdy - najcz ciej - nie ma jeszcze pozwolenia na wybudowanie jej na okre lonym terenie. Ju przy jej zawarciu klient musi
wpłaci pewn kwot . Gdyby wycofał si z umowy, to pieni dze najcz ciej przepadaj , poniewa tak stanowi zapisy powszechnie
wł czane do umów rezerwacyjnych.
Natomiast uiszczona kwota zostaje zaliczona na poczet inwestycji, wówczas gdy klient zdecyduje si na zakup mieszkania u tego
dewelopera.
Umowa przedwst pna
Oprócz umowy rezerwacyjnej zawierane s te umowy przedwst pne. Sporz dzane s na pi mie, a nie w formie aktu notarialnego. Nie
jest to umowa, która zobowi zywałaby dewelopera do przeniesienia własno ci, lecz jedynie zobowi zuje go do zawarcia umowy
przyrzeczonej.
Zanim konsument podpisze umow rezerwacyjn , a potem umow przedwst pn , powinien dokładnie przeczyta j i sprawdzi , czy nie
zawiera klauzul abuzywnych. Chodzi o niedozwolone postanowienia umowne, które nie zostały z nim uzgodnione indywidualnie i które
kształtuj jego prawa i obowi zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i ra co naruszaj jego interesy.
Za nieuzgodnione indywidualnie uwa a si te postanowienia umowy, na których tre
konsument nie miał rzeczywistego wpływu.
Wypowiedz si na forum: Co Twoim
zdaniem stanowi najwi ksz
przeszkod w budowie domu?
Najwi cej klauzul niedozwolonych zawieraj umowy deweloperów z osobami
inwestuj cymi we własne mieszkanie. W dodatku deweloperzy coraz cz ciej
wprowadzaj aneksy do wcze niej zawartych umów, w których nawet o połow
podwy szaj wcze niej ustalon cen za 1 mkw. mieszkania.
1 of 3
2007-06-20 18:25
Jak unikn
pułapek w umowach proponowanych przez deweloperów ...
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=1988.179.0.39....
W formie aktu notarialnego
Dla kupuj cego mieszkanie bardziej bezpieczne byłoby zawarcie umowy przedwst pnej oraz umowy skonstruowanej na podstawie art. 9
ust. 1 ustawy o własno ci lokali w formie aktu notarialnego. Umowa przedwst pna nie wymaga dla swej wa no ci formy aktu notarialnego.
Umowa ta jest jednak konieczna dla uzyskania przez kupuj cego mieszkanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, którego mógłby
dochodzi przed s dem. Miałby wówczas prawo wyst pi z powództwem o nakazanie zło enia o wiadczenia woli. Gdyby s d uwzgl dnił
takie powództwo, to wówczas kupuj cy miałby mo liwo wpisa si do ksi gi wieczystej. Inaczej jest w przypadku umowy skonstruowanej
na podstawie przepisów ustawy o własno ci lokali. Kreuje ona po stronie dewelopera trzy zobowi zania okre lone w art. 9 ustawy o
własno ci lokali, co wył cza mo liwo uznania jej za umow przedwst pn . Takie stanowisko zaj ł te SN w wyroku z 9 lipca 2003 r., w
sprawie sygnatura akt IV CKN 305/01. S d uznał, e jest to umowa zobowi zuj ca m.in. do przeniesienia własno ci nieruchomo ci,
zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego w zw. z art. 73 par. 2 k.c. i wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem niewa no ci.
Niekorzystne aneksy
Galopuj ce ceny mieszka powoduj , e deweloperzy zaczynaj coraz cz ciej zrywa wcze niej zawarte umowy i oferuj
dotychczasowym klientom zawarcie nowej umowy na to samo mieszkanie. W nowej umowie proponowana cena za 1 mkw. lokalu jest
znacznie wy sza ni w poprzedniej. Niektórzy deweloperzy zmuszaj te kupuj cych do podpisania aneksu do umowy, w którym cen za 1
mkw. niewybudowanego jeszcze mieszkania podwy szaj znacznie w stosunku do ceny wskazanej we wcze niej zawartej umowie.
Natomiast osobom, które nie chc podpisa takiego aneksu, gro zerwaniem umowy i sprzedaniem mieszkania stanowi cego przedmiot
umowy innej osobie.
Deweloper sprzeda kilka razy
Je eli umowy były zawarte w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, to deweloper mo e po zerwaniu ich skutecznie sprzeda
obj ty rozwi zan umow lokal innej osobie. Najcz ciej robi to wówczas w formie aktu notarialnego.
Osoba, która była stron pierwszej umowy jako kupuj cy, nie b dzie mogła w takiej sytuacji dochodzi zawarcia swojej umowy
przenosz cej własno lokalu. Przysługiwa jej b dzie jedynie prawo dania zwrotu wpłaconych rat (jako nienale nego wiadczenia).
Natomiast wówczas, gdy zawarła umow przedwst pn , mo e domaga si naprawienia szkody, jak poniosła przez to, e liczyła na
zawarcie umowy przyrzeczonej.
Aby broni si przed nieuczciwymi praktykami deweloperów, szczególnie teraz, gdy ceny mieszka szybko rosn , osoby, które chc kupi
mieszkanie albo chocia tylko dziur w ziemi, powinny zabiega o zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Je li si to
nie uda - musz dopilnowa , by umowa została ukształtowana wyra nie - i z nazwy, i z tre ci - jako przedwst pna oraz zamie ci w niej
postanowienie o wysokiej karze umownej za jej niewykonanie. Je eli deweloper nie zgadza si nawet na to, najkorzystniej jest wycofa si
z transakcji, jeszcze zanim poniesie si straty.
Co mo e kupuj cy
Nawet kupuj cy, który podpisał ju niekorzystn dla siebie umow , mo e broni si przed nieuczciwym deweloperem. Powinien:
przeczyta dokładnie umow i ustali , które klauzule zawarte w niej nale y zaliczy do niedozwolonych,
zwróci uwag dewelopera na niedozwolone zapisy i rozpocz z nim negocjacje w celu usuni cia ich z umowy. Kupuj cy ma szans
na korzystne załatwienie sprawy szczególnie wówczas, gdy wskazane przez niego klauzule znajduj si w rejestrze prowadzonym przez
Urz d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i s opublikowane na stronie internetowej Urz du.
Je eli deweloper usunie niedozwolone klauzule z umowy, to pozostałe zapisy umowy wi
strony. Natomiast je eli deweloper nie b dzie
chciał usun ich z umowy, to kupuj cy mo e zagrozi mu skierowaniem sprawy do s du powszechnego lub S du Ochrony Konkurencji i
Konsumentów. Postanowienia umowy, które kupuj cy uzna za krzywdz ce, a nie znalazły si w wykazie klauzul niedozwolonych
opublikowanych na stronie internetowej UOKiK, powinien zgłosi w miejscowej delegaturze UOKiK lub zaskar y je do S du Ochrony
Konkurencji i Konsumentów.
Wa ne!
Je eli umowy były zawarte w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, to deweloper mo e po zerwaniu ich skutecznie
sprzeda obj ty rozwi zan umow lokal innej osobie
NA CO NIE NALE Y SI GODZI
Podpisuj c umow , kupuj cy powinien zwróci uwag , czy:
2 of 3
2007-06-20 18:25
Jak unikn
pułapek w umowach proponowanych przez deweloperów ...
http://www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=1988.179.0.39....
umowa proporcjonalnie kształtuje obowi zki i uprawnienia stron,
nie wydłu a terminu zawarcia umowy przez dewelopera,
uprawnia dewelopera do odbioru budynku albo zmusza kupuj cego do przyj cia mieszkania z wadami,
przewiduje skrócenie odpowiedzialno ci z tytułu r kojmi.
NIEDOZWOLONE POSTANOWIENIA UMOWNE
Klauzule najcz
ciej stosowane przez deweloperów:
wył czaj lub istotnie ograniczaj odpowiedzialno wzgl dem kupuj cego mieszkanie za niewykonanie lub nienale yte wykonanie
zobowi zania przez dewelopera,
wył czaj lub istotnie ograniczaj potr cenie wierzytelno ci kupuj cego mieszkanie z wierzytelno ci dewelopera,
przewiduj postanowienia, z którymi kupuj cy mieszkanie nie miał mo liwo ci zapozna si przed zawarciem umowy,
zezwalaj deweloperowi na przeniesienie praw i przekazanie obowi zków wynikaj cych z umowy bez zgody konsumenta,
uzale niaj wykonanie lub zawarcie umowy od zawarcia innej umowy niemaj cej zwi zku z umow ,
przyznaj deweloperowi prawo dokonywania wi
cej interpretacji umowy,
wył czaj obowi zek zwrotu konsumentowi pieni dzy za wiadczenia niespełnione w cało ci lub w cz ci, je eli konsument
zrezygnuje z zawarcia umowy lub z jej wykonania,
pozbawiaj wył cznie konsumenta prawa do rozwi zania umowy zawartej na czas nieoznaczony bez wskazania wa nych przyczyn i
stosownego terminu wypowiedzenia,
nakładaj wył cznie na kupuj cego mieszkanie obowi zek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy lub
wykonania jej,
nakładaj na kupuj cego obowi zek zapłaty ra co wysokiej kary umownej lub odst pnego w razie odst pienia od umowy,
przewiduj wył cznie dla dewelopera prawo do zmiany bez wa nych przyczyn istotnych cech wiadczenia lub podwy szenia ceny po
zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst pienia od umowy,
uzale niaj odpowiedzialno od wykonania zobowi zania przez osoby, przy pomocy których deweloper wykonuje zobowi zania,
przewiduj obowi zek wykonania zobowi zania przez kupuj cego, mimo e deweloper nie wykonał lub nienale ycie wykonał swoje
zobowi zania.
SŁOWNIK
DEWELOPER - Przedsi biorca, który prowadzi kompleksowo budow od koncepcji inwestycji a do sprzeda y inwestycji. Najcz
finansuje j ze rodków nabywców.
ANEKS DO UMOWY - Cz
umowy, zawiera postanowienia zmieniaj ce wcze niejsze ustalenia poczynione w umowie.
ciej
UMOWA PRZEDWST PNA - Umowa, która zobowi zuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie do przeniesienia własno ci nowo
wybudowanego mieszkania z dewelopera na kupuj cego.
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, , poz. 93 z pó n. zm.).
3 of 3
2007-06-20 18:25

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika:

Zgłoś jeśli naruszono regulamin